Se non vi piace l’idea di avere puzza di fogna perenne in tutta la casa o prendere la scossa ogni volta che accendete una luce forse dovrete seguire con molta attenzione gli operai quando eseguono gli impianti elettrici ed idraulici.

Fatto 100 il tempo dedicato ai lavori che sono stati effettuati nel mio appartamento posso dire tranquillamente che più del 50 è stato dedicato alla realizzazione degli impianti. Per farvi capire la complessità della cosa vi allego qualche foto:

Seguite gli operai tutti i giorni e condividete con loro ogni scelta effettuata. Ogni errore causato in questa fase vi costerà parecchi soldi e parecchio tempo. Scegliete i materiali migliori e non cercate di risparmiare il più possibile. Puntate sulla qualità e affidatevi solo a specialisti. Il fai da te in questa fase (a meno che non vi chiamate MacGyver o siate idraulici professionisti) è decisamente una scelta sbagliata.

L’inizio dei lavori di ristrutturazione per un B&B è come l’inizio di una guerra per un generale: nel giro di pochissimo tempo tutto è distrutto!

Per quanto riguarda il Trieste Plus la data di inizio lavori è stata il 9 Gennaio 2012. Allo stato attuale il b&b è ancora in fase di ristrutturazione (spero entro un mese di portare a termine tutto) ma posso dire con un gran sorriso che il grosso è passato. In questo (e anche nei seguenti articoli) vorrei darvi alcuni consigli su cosa fare assieme all’azienda edile, vi riporterò le scelte da me effettuate per quanto riguarda i materiali e cercherò di farvi puntare l’attenzione sui particolari che dal mio punto di vista risultano strategici per la buona riuscita dei lavori.

Come ho già accennato con la frase all’inizio dell’articolo, la prima cosa che l’azienda da voi incaricata farà sono le demolizioni. Mi ricordo come nel giro della prima settimana l’appartamento già non aveva più forma e solo negli ultimi giorni ha riacquistato la parvenza di essere un appartamento! Vi mostro una foto di com’è la zona dove adesso ci sono i due bagni delle camere.

Come si può vedere hanno rimosso praticamente tutto (comprese le tavole per far passare i tubi di scarico dei bagni). Il polistirolo che si vede in figura è quello che serve per trasportare i pallet di mattoni! Ah sì, premetto che prima di iniziare i lavori non avevo idea di come fosse costruita una casa ed ora ho imparato sulla mia pelle un bel po’ di tecniche di costruzione.

Nella fase di demolizione non dovete stare troppo attenti (è la parte più facile diciamo); l’unica cosa che dovete controllare è che non facciano troppi danni o che buttino giù le cose sbagliate (eh sì può succedere anche questo).

Prima di presentare la DIA assieme al progetto dei lavori dovete trovare la ditta che realizzi i lavori praticamente. Per trovare la mia ditta con il progetto in mano ho chiamato le varie aziende triestine a fare un sopralluogo ed effettuare un preventivo. Prima di fare la scelta ho ricevuto la bellezza di 6 preventivi ma la cosa che mi ha fatto andare fuori di testa (e mi ha fatto capire molte cose) è che i prezzi non seguivano nessuna media e andavano dai 9 ai 40 mila euro per gli stessi lavori. Come è possibile una tale differenza di prezzo se i lavori sono gli stessi? Uno utilizza mattoni laminati in oro e l’altro mattoni di plastica? Uno si rivolge ad operai bambini direttamente dalle miniere africane e l’altra azienda assume solo operai modelli biondi con gli occhi azzurri? A me da subito ha puzzato parecchio questa cosa e quindi ho deciso di indagare più a fondo. Prima di raccontarvi anche le altre cose premetto che dell’azienda che ho scelto ho trovato sia dei lati positivi che molti negativi e non posso giudicare cosa sarebbe successo con le altre (magari peggio? magari meglio?) quindi mi limito a dire che approccio ho utilizzato per la scelta e magari evito di dare troppi giudizi personali e/o fare nomi di persone reali.

Dopo il primo giro di preventivi (dal mio punto di vista fatti alla cazzo di cane), assieme a mio padre, ho realizzato un computo metrico con elencate tutte le attività da effettuare e i rispettivi metri quadri. Ho inviato una bella mail a tutte le ditte di lavori e ho atteso la riposta. Come potevo immaginare al secondo giro i prezzi hanno cominciato ad allinearsi e hanno cominciato a perdere un po’ di varianza anche se presentavano lo stesso delle differenze sensibili. Ho preso un foglio e ho assegnato un punteggio anche per quanto riguarda: tempo di risposta per effettuare il preventivo (se una ditta mi risponde dopo una settimana figuriamoci quanto ci mette ad effettuare i lavori), gentilezza delle varie persone e capacità di proporre di lavorare in nero (se non ha scrupoli a fare le cose in nero figuriamoci se può farsi scrupoli a mettere materiale scadente), altri lavori svolti in zona (se non fa un lavoro da secoli forse ci sarà un motivo?), affidabilità dei suoi collaboratori (quello con cui state parlando è il commerciale che probabilmente non tocca mai nemmeno un martello). Dopo l’analisi e eliminato la fascia in basso e la fascia troppo in alto (magari offreno dei servizi ottimi ma probabilmente hanno troppa skill per fare un semplice lavoro di ristrutturazione e non un palazzo da zero e quindi in rapporto al budget erano fuori scala) mi son buttato esattamente in mezzo.

Considerate che dal preventivo iniziale sicuramente ci sarà qualche scostamento (è impossibile prevedere proprio tutto) e magari ci sarà da aggiungere qualcosa. Tenetevi quindi abbastanza larghi con i calcoli!

Scelta l’azienda ricordatevi di controllare bene il contratto e inserite una PENALE sui ritardi (in modo da non farvi venire il fegato amaro quando rientrare in casa e beccate gli operai cazzeggiare allegramente ed ascoltare musica, cosa capitata personalmente 🙂 ). Firmate il contratto e ora siete pronti per redarre la vostra amata (odiata) DIA!

Bene! Avete trovato la casa dei vostri sogni, è nella posizione ottimale, secondo il vostro business plan diventerete ricchi sicuramente, grazie alla casa e ai lavori riuscirete a prendere una montagna di contributi…cosa state aspettando? E’ arrivato il momento di acquistarla!!

La prima cosa che bisogna avere, come logico che sia, sono i soldi per effettuare l’acquisto (banale eh come cosa?). Io sono stato abbastanza fortunato in quanto negli ultimi anni avevo messo da parte un po’ di soldi come una formichina (tra regali, lavoretti e via dicendo) e gli altri soldi li ho chiesti in prestito ai miei genitori (piuttosto che far ingrassare le banche che mangiano già un po’ troppo). Non siete fortunati come me? non disperate potete chiedere i soldi in prestito tramite un MUTUO. Non sono un esperto in quanto (per mia fortuna) non ho dovuto mai frequentare questi posti e quindi non saprei aiutarvi ma sicuramente vi posso dire che oltre al costo dell’immobile dovete mettere in conto anche circa 5000 euro per il notaio (se non di più) e circa 50.000 euro tra lavori e arredamento (naturalmente dipende dalla grandezza dell’immobile e da varie altre cose) ma vi consiglio di stare abbastanza larghi se non volete ritrovarvi al verde! Io sono stato fortunato e ho acquistato direttamente da un privato altrimenti se acquistate tramite agenzia dovete aggiungere la commissione che varia dal 2 al 4% e quindi altri 5000 euro circa.

Siete riusciti a trovare i soldi o avete svaligiato una banca per recuperarli siete pronti per effettuare il vostro acquisto. Al momento dell’accordo con il venditore di solito si effettua un contratto preliminare d’acquisto. Al momento della firma bisogna lasciare una caparra che di solito corrisponde al 10% del prezzo di acquisto. Leggete bene cosa c’è scritto nel contratto prima di firmarlo in quanto è un impegno ufficiale nell’acquisto della casa e non potete cambiare idea facilmente senza perdere una parte dei soldi (o l’intero ammontare) della caparra. Il contratto va registrato e anche in quel caso vanno versato delle tasse e anche un anticipo di altre imposte che verranno detratte al momento del passaggio di proprietà dal notaio.

Come scegliere un notaio? Di solito la scelta migliore è quella di farsi consigliare da qualcuno del posto e da qualcuno che ha avuto esperienza con i vari notai della zona. Alla fine i soldi da pagare saranno circa sempre gli stessi (TANTI) ma almeno se trovate un notaio buono avete la possibilità di chiarirvi diversi dubbi e avere diversi preziosissimi consigli su cosa scrivere nel rogito. Se la casa non ha nessun vizio e tutto fila liscio secondo la procedura standard nel giro di un mesetto avrete le chiavi della casa (e molti molti debiti 😀 ).

Vi consiglio (come ho fatto io) di festeggiare comunque dato che da ora in poi non potete più tornare indietro e avete messo la prima pietra miliare della vostra attività. Vi consiglio un buon aperitivo per dimenticare anche gli zeri (in negativo) del vostro conto in banca!

Trovare la casa giusta per aprire un bed and breakfast penso che sia una delle cose più difficili da fare. Prima di tutto cercate di focalizzare i vostri potenziali clienti. Chi sono? Giovani o quarantenni o persone anziane? Persone che si spostano per turismo o viaggiatori d’affari? Coppiette o single? Insomma non è un’impresa facile ma tutto dovrà essere coordinato in base ai vostri potenziali clienti. Io per il mio ho scelto un pubblico giovane ma che preferisce le comodità (e non va negli ostelli); per capirci i miei clienti ideali sono amici/amiche che viaggiano per visitare le città e hanno tra i 20 e i 40 anni.  Per essere competitivo e per differenziarmi dai miei competitor che si trovano in zona stazione a Trieste ho pensato che fosse fondamentale AVERE IL BAGNO IN CAMERA. Sulla carta sembra una cosa facile ma in realtà secondo voi esistono case con 4 camere da letto e 4 bagni? NO! E ve lo posso confermare dato che nel mese di Agosto 2011 a Trieste ho girato quasi tutte le case in vendita. Se volete mettere il bagno dedicato ad ogni camera sicuramente dovrete effettuare dei lavori (che significa progettarli, farsi approvare il progetto, trovare una ditta e seguire i lavori) insomma non è una cosa proprio easy da fare.

Se avete deciso che tipo di clientela volete nel vostro b&b, avete scelto la configurazione dei vostri servizi, avete trovato la zona giusta che soddisfa tutte le esigenze, avete redatto un business plan per vagliare tutte le vostre idee; ora siete pronti per mettervi le gambe in spalla e cominciare a ricercare la casa giusta per voi. Attualmente non so come sia il mercato immobiliare in Italia ma nel Luglio/Agosto 2011 a Trieste era abbastanza fermo (tante vendite, pochi acquisti) quindi ho avuto a disposizione un grande numero di case da visitare. Dove trovare gli annunci? Mi sono fatto un giro della città e ho preso tutti i giornali immobiliari evidenziando le case che mi interessavano, ho navigato su internet e grazie a Google ho ricercato tutti gli annunci presenti nelle bacheche online, HO CAMMINATO UN CASINO per la città alla ricerca di ogni annuncio possibile presente nella zona di riferimento ed alla fine sono stato fortunato in quanto ho acquistato direttamente da un privato bypassando le agenzie (che chiedono dal 2 al 4% del valore dell’immobile).

Come effettuare le visite? Io ne effettuavo circa 2/3 al giorno dopo il lavoro (aiutato dai miei genitori che mi prenotavano gli appuntamenti con le varie agenzie). Preparavo una scheda di valutazione per ogni visita in cui segnavo tutte le cose che notavo (sia positive che negative) e se il prezzo valeva la candela. La mia ricerca è stata: appartamenti con più di 100mq di superficie, situati in zona stazione o comunque centro storico di Trieste, in condizioni abbastanza disastrati (volevo fare i bagni e quindi dovevo comunque rifare molto) ma con le strutture portanti solide e in buono stato. Ogni volta che entrate in una casa cercate di immaginarvi come potrebbe essere il tutto, fatevi lasciare una planimetria (fondamentale sia per verificare il numero di mq e sia per fare i calcoli dove collocare i bagni ecc), cercate di apprendere più informazioni possibili dal venditore (che è sicuramente esperto) e fate più domande possibile (solo con l’esperienza riuscirete a valutare correttamente quanto vale l’appartamento che state vedendo). OCCHIO ALLE FREGATURE e attenzione soprattutto a quelle che a prima vista possono sembrare delle offerte clamorose (sotto c’è sempre qualcosa e se fosse veramente un’offerta paurosa non credete che l’agente immobiliare non ne approfitterebbe prima di voi? 😀 ). Dopo circa una 30ina di visite avevo le idee abbastanza chiare su quello che stavo cercando e sulle case che avevo a disposizione e ho cercato di restringere il cerchio a 3 appartamenti. Un consiglio che mi sento di darvi è quello di visitare un gran numero di appartamenti ma di concentrarvi sempre su un sottoinsieme più piccolo che corrisponde a quelli preferiti. Gli ultimi 3 li ho visitati più volte cercando di analizzarne sempre di più in profondità anche i dettagli e tutte le criticità (solo la conoscenza fino a fondo della questione vi permette di portare il coltello dalla parte del manico e trattare al ribasso il prezzo). Dopo circa due settimana ho preso la decisione e ho cominciato la trattativa con il venditore.

Io sono stato da un lato abbastanza fortunato (in quanto ho acquistato direttamente da un privato) e dall’altro lato anche un po’ sfortunato (dato che parlando direttamente con il venditore è più difficile abbassare il prezzo e trattare). Come fare una trattativa nel migliore dei modi? Su questo punto non saprei aiutarvi in quanto non mi sento molto preparato sull’argomento e non so quale può essere la strategia migliore. Vi posso dire che io ho sparato molto basso subito e ho ricevuto un no secco spostando il potere contrattuale dalla sua parte (dato che io volevo la casa veramente e lui non voleva cederla per così poco). Dopo una trattativa abbastanza lunga sono riuscito ad abbassare di circa un altro 10% ed arrivare ad un prezzo comunque abbordabile. Se avessi gestito meglio questo punto e avessi adottato una strategia meglio strutturata probabilmente sarei riuscito a strappare un prezzo ancora più basso (ma vabbè l’idea di mettermi alla ricerca ancora mi faceva venire l’orticaria).

Siamo andati dal notaio e l’ho acquistato nel mese di Settembre/Ottobre 2011! Rock and Roll..